Rakentamisen suunnittelumarkkina, jossa yrityksemme Cadpool myös toimii, on vahvasti riippuvainen kiinteistömarkkinan aktiivisuudesta. Halusimme ymmärtää mitä suunnittelumarkkinaa ohjaavassa Suomen kiinteistömarkkinassa on tapahtumassa.
Haastattelimme kiinteistömarkkinan ammattilaista, joka avoimesti puhuakseen halusi pysyä nimettömänä. Haastattelu antaa hyvän läpileikkauksen mitä Suomen markkinalle kuuluu sekä vihjeitä tulevasta.
Toimitusjohtajamme Mathias Calonius teki haastattelun 9.11.2023. Kuudessa viikossa haastattelusta sen julkaisuun markkina on jo ehtinyt merkittävästi muuttua. Haastattelijan jälkisanat avaavat tilannetta. Vuodesta 2024 on tulossa poikkeuksellisen mielenkiintoinen ja tapahtumarikas.
Markkinan aktiivisuus
Markkinassa tapahtuu huomattavan vähän kauppoja. Kiinteistöjä on tullut myyntiin, mutta kauppoja ei ole mennyt maaliin. Vuoden kolmella ensimmäisellä neljänneksellä kauppojen volyymi on ollut vain 1,8 miljardia euroa. Normaalitaso johon markkinan odotetaan palaavan kahden vuoden päästä on 5-6 miljardia.
Tuotto-odotukset ja vaikutukset markkinaan
Nollakorkoaikaan kiinteistöjen tuotto-odotukset olivat 3,0 – 3,5%. Viiden vuoden korkojen noustua 3,5 – 4,0 %:iin vaaditaan kiinteistöiltä lähemmäs 5% tuottoa. Tämä tarkoittaa, että kiinteistöjen hintojen tulisi olla 25% matalampia. Isompien kiinteistömassojen hinnat ovat laskeneet noin 20%, joten hinnat ovat vielä hieman liian korkealla (marraskuun 2023 korkotasoon nähden).
Asunnoissa voi saada portfoliolle 4,5% tuoton. Velan hinta oli marraskuussa 2023 marginaalien kanssa 5,0-5,5%. Ilman velkaa toimiville institutionaalisille sijoittajille on tarjolla mahdollisuus tehdä hyviä kauppoja, jos katsovat pidemmälle.
Mahdolliset pakkomyynnit
Yleistä disstressed asset tilannetta ja laajoja pakkomyyntejä tuskin tulee. Yleisesti pankit ovat hyvin pääomitettuja ja voivat hoitaa asiakkaittensa pääomatarpeita ilman tarvetta ajaa heitä pakkomyynteihin.
On kuitenkin ulkomaisia avoimia rahastoja, joille Suomi on reuna-alue. Kassavirran varmistamiseksi heidän on helpompi tyhjentää omaisuuksia Suomesta kuin ydinalueiltaan kuten Saksasta. Näin voi tapahtua keväällä 2024. Kassavirtaa tarvitaan, jotta rahasto-osuuksien omistajat voivat lunastaa osuuksiaan rahaksi. Ostajina saattaa olla suomalaiset eläkerahastot ja instituutiot, jotka ovat nollakoron aikaan myyneet kiinteistöjään kalliimmalla ulkomaisille sijoittajille.
Sijoittajien mahdollisuus sijoittaa
Markkinoilla on toimijoita, joilla on paljon pääomia odottamassa sijoittamista. Sijoittajien toimintaa ohjaa tavoite pitää sijoituslajien välillä tasapaino. Osakekurssien nousu lisäisi painetta ostaa kiinteistöjä. Hiljattain rahastoihin rahaa keränneet toimijat ovat hyvissä asemissa.
Flight to quality – laatu kiinnostaa
Pandemian aiheuttamasta toimistokysynnän vähenemisestä johtuen ollaan yleisesti varovaisia sijoitettaessa toimistoihin. Kysyntä ei ole palautunut pandemiaa edeltävälle tasolle eivätkä vuokratasot ole nousseet. Toimistoihin ja kaupallisiin kiinteistöihin halutaan sijoittaa, jos ne sijaitsevat hyvien julkisten yhteyksien lähellä. Business parkeille ilman hyviä yhteyksiä ei välttämättä ole yhtään ostajaa.
Odotukset tulevasta
Finanssikriisissä markkinan palautuminen kesti kaksi vuotta. Nyt palautuminen kestää vähän pidempään. Markkinassa on menty niin reilusti seinään. Alamäki on jo kestänyt 1,5 vuotta. Harvemmin markkinan alakulo kestää 2,5 – 3 vuotta pidempään. Keväällä 2024 tuskin vielä, mutta syksyllä 2024 voi näkyä jo piristymistä.
Helsinkiin, Turkuun ja Tampereelle muuttaa 5-30 tuhatta ihmistä vuodessa. Asuntojen ylitarjonta on 2-3 vuoden sisällä syöty. Hinnat ja vuokrat rupeavat nousemaan.
Hinnat ovat jo tulleet alas. Korot eivät enää nouse. Tässä maassa tullaan vielä rakentamaan.
—
Haastattelijan jälkisanat
Kuusi viikkoa sitten tehdyn haastattelun jälkeen osakekurssit ovat kansainvälisillä markkinoilla nousseet merkittävästi ja 5 vuoden korot ovat laskeneet 0,7%. Varsinkin korkotason lasku on ollut nopeata ja tukee kiinteistömarkkinan aktiviteettitason nousua.
Taloustieteilijänä sanoisin, että Euroalueen korkotaso on talouden tilaan nähden liian korkealla. Inflaatio tulee menemään jo maaliskuussa euroalueella alle Euroopan keskuspankin tavoitetason 2% ja jatkaa siitä laskuaan jopa lähelle nollaa. Korot kulkevat samaan suuntaan ja laskevat nopeasti kuten historiassa on korkojen kanssa tapahtunut.
Viimeistään vuoden 2024 syksyllä markkina on aktiivinen ja muutos saattaa tapahtua jo keväällä. Monista jäissä olleista kiinteistöhankkeista tulee korkojen laskun johdosta jälleen kannattavia. Ainoastaan uusi energian hintakriisi voisi rikkoa tämän kehityksen ja sellaista ei ole tällä hetkellä näkyvissä.
